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Sentença: Fls.98/103
Vistos etc.
JALIL MIKHAIEL JABUR ABUD, devidamente qualificado na inicial à fl.02, através de advogada legalmente habilitada, com fundamento nas alegações constantes da inicial, propôs Ação de DESPEJO em face de WARD LUIZ OLIVEIRA PORTELA e JANIO ALMILCAR OLIVEIRA SOUZA, qualificados à fl.02, visando à retomada do imóvel descrito na vestibular, em razão de descumprimento de cláusula contratual, alegando que os locatários deixaram de adimplir as obrigações perante a empresa abastecedora de água - EMBASA.
Aduziu, inicialmente, que celebrara com a parte ré contrato de locação para fins não residenciais, cuja vigência se deu em janeiro de 2002 e, findo o prazo contratado, passou a viger por tempo indeterminado, cujo aluguel mensal estipulado era R$ 2.700,00 (dois mil e setecentos reais), no ano de 2004.
Alegou, também, que os locatários descumpriram a cláusula vigésima do contrato de locação, que previa a responsabilidade dos locatários pelo pagamento das contas referentes a EMBASA, passando à inadimplência desde dezembro de 2004, ocorrendo a interrupção do fornecimento de água em 13/01/2006.
Diante da inadimplência dos locatários, alegou o autor que a EMBASA ajuizou, contra ele, ação de execução, colocando sob risco a penhora seu único imóvel não protegido pela lei 8.009/90, acrescentando, ainda, que sofrera outros prejuízos advindos desta relação jurídica, como a ausência de pagamento de alugueres e de outros encargos.
Por fim, requereu a citação dos réus, a procedência da ação para decretar a rescisão do contrato e conseqüente despejo dos locatários, com fulcro no artigo 9º, II, da Lei 8.245/91, bem como a condenação da parte ré ao pagamento de custas e de honorários advocatícios.
Instruiu a inicial com os documentos de fls. 07/24.
Os réus foram regularmente citados, conforme certidão de fl. 29-v, apresentando defesa às fls. 36/43 e documentos às fls. 44/52, arguindo, em síntese, que firmaram diversos contratos de locação não residencial e que, desde o ano de 2000, estavam na condição de locatários. Em seguida, afirmaram que “...durante todos estes anos o Réu nunca deixou de adimplir com sua obrigação, realizando todos os pagamentos pontualmente, conforme previsto no contrato de locação”.
Informaram que, embora tenham procurado o locador para quitar os alugueres, não obtiveram êxito, asseverando que “os valores dos aluguéis eram pagos pessoalmente, não recebendo os Contestantes nenhum recibo e/ou comprovante por parte do Autor...” e que o autor estava “...cobrando valores extorsivos, totalmente desconformes com a realidade do mercado nacional...” e “...aplicando uma multa exorbitante , quando havia um pequeno atraso no aluguel ”.
Alegaram, em seguida, haver realizado benfeitorias necessárias no imóvel, a exemplo de construção do teto; colocação de novas telhas no estabelecimento; substituição da rede hidráulica e elétrica, além de benfeitorias úteis, como a construção frontal de um muro de proteção; remoção de troncos de árvores que guarneciam o local; reforma da cozinha, dos banheiros e áreas internas do estabelecimento; colocação de pisos em granito e lajotas em todo imóvel; e construção de um mosaico. Ressaltaram que, embora houvesse a expressa vedação de indenizar as benfeitorias realizadas pelos locatários, haveria de ser observado o inciso III, artigo 22, da Lei 8.245/91.
Asseveraram que “deixou de efetuar o pagamento de algumas parcelas referentes a EMBASA, por estar passando por dificuldades financeiras”, mas também porque “ constataram que havia um enorme e dispendioso vazamento de água que fez com que as contas de água e abastecimento sofressem uma elevação exorbitante”. Assim, procurou a parte ré o locador para que este realizasse acordo com a empresa fornecedora de água, não obtendo êxito, o que os obrigou à construção de um poço artesiano.
Requereram, por fim, a improcedência da ação, a realização de perícia para comprovar e mensurar as benfeitorias realizadas, a retenção do imóvel até seu efetivo pagamento, designação de audiência preliminar, nos termos do artigo 125, IV, do CPC e a inversão do ônus de sucumbência e honorários advocatícios.
Juntou documentos de fls. 44/52.
Instada a se manifestar sobre a contestação e documentos, às fls. 55/57, a parte autora apresentou réplica reafirmando os termos petitórios contidos na exordial e enfatizou a confissão dos réus quanto ao atraso do pagamento das parcelas ao consumo de água.
Aduziu, também, que os réus estavam em atraso no pagamento dos alugueres, ultrapassando a quantia de R$ 100.000,00 (cem mil reais); que estes eram efetuados através de depósitos bancários; que os valores dos alugueres não se encontravam em valores extorsivos, vez que não sofriam qualquer atualização desde 2003; que as benfeitorias só seriam realizadas com expressa autorização do locador e que ficariam incorporadas ao imóvel, sendo vedado retenção ou indenização.
Afirmou, também, que a construção de poço artesiano não isenta o pagamento dos serviços prestados pela EMBASA, pois há hidrômetro instalado no imóvel que indica a vazão de água, mesmo que para o poço artesiano, bem como há o percentual correspondente à taxa de esgoto.
Por fim, aduziu que a documentação carreada não serve ao deslinde do feito, por se tratar de meras fotografias e de contrato de locação não mais em vigência, requerendo, assim, o julgamento antecipado da lide, com fulcro no artigo 330, I, do CPC, a fim de obter o despejo dos réus, sem a fixação de caução, em caso de execução provisória do despejo.
À fl. 59,foi anunciado o julgamento antecipado da lide, nos termos do artigo 330, I, do CPC, por considerar a existência de provas suficientes para o sentenciamento do processo.
Irresignados com o despacho que anunciou o julgamento antecipado da lide, às fls. 61/74, os réus juntaram cópia do agravo de instrumento, requerendo ainda a reconsideração da decisão objurgada. Salientou em suas razões, em síntese, a tempestividade do agravo, a presença de todas as peças obrigatórias, o cerceamento de defesa, sendo, pois, necessário a realização de prova pericial, vistoria do local, oitiva de testemunhas, depoimento pessoal das partes, a fim de constatar as benfeitorias efetuadas no estabelecimento. Impugnaram também a ausência de audiência de conciliação, em razão da suposta controvérsia a respeito do débito perante à empresa fornecedora de água, estando presente fundamentação relevante e demonstrado o perigo de lesão grave ou de difícil reparação, necessários para a anulação da decisão agravada. Requereram, ainda, o efeito suspensivo ao agravo, por restarem patentes o cerceamento de defesa e agressão ao devido processo legal.
Por fim, pleitearam a decretação de nulidade da decisão interlocutória de fl. 59, a nomeação de perito para que proceda a vistoria do imóvel e a designação de audiência de conciliação.
Em decisão monocrática, a ilustre Desembargadora admitiu o recurso, convertendo-o, em seguida, em retido, nos termos do art. 527, II, do CPC, por não vislumbrar os requisitos ensejadores para a concessão da suspensividade, que ficou indeferida.
É o relatório. DECIDO.
Trata-se a presente de ação de despejo por violação de cláusula contratual, nos termos do art. 9º, II, da Lei 8.245/91. Mostra-se obscura a data efetiva do início da locação, vez que as partes juntam cópias dos contratos firmados, cuja data mais antiga que se observa é a de 29/06/2002, fl. 51, entretanto, há informação nos autos de que a relação jurídica fora iniciada em 2000. Assim, embora não haja certeza quanto ao início da locação, constata-se que há o vínculo jurídico entre as partes desde a data em que se iniciou a inadimplência da parcelas referentes a EMBASA, bem como pertence aos réus a obrigação de arcar com as despesas de consumo de água, obrigação esta contida nos contratos firmados em 2004 e 2005, conforme se averigua às fls.13 e 20
Assim, houve confissão dos réus de que não cumpriram cláusula do contrato firmado, à fl. 40, estando, por conseqüência, inadimplentes com a EMBASA. Ademais, a informação de construção de poço artesiano não isenta os locatários de honrarem com as obrigações contratuais assumidas, quando podiam, inclusive, mediante a celebração de novos contratos, como se observa nos autos, alterar a referida cláusula, o que, de fato, não ocorreu.
Razão também não assiste aos réus quanto à necessidade de constatar a realização de benfeitorias e sua respectiva indenização, haja vista a cláusula quinta, de ambos contratos acostados pela parte autora, que prevê a realização de benfeitorias mediante a autorização expressa do locador, o que não há nos autos qualquer indício desta anuência. Neste sentido, não se vislumbra possibilidade de homenagear o direito postulado pelos réus, mesmo porque inexiste nos autos qualquer prova documental capaz de demostrar que sequer houve a realização de benfeitorias, independentemente da sua natureza. Outrossim, as benfeitorias aludidas e indicadas pelas fotos anexas apenas indicam a realização de acessões úteis, que não são, por si só, indenizáveis, nem geram o direito de retenção do imóvel.
A teor do quanto aludido, mantenho a decisão agravada, por não vislumbrar necessidade de realização de perícia técnica, a fim de identificar as benfeitorias, em razão de considerar que as supostas benfeitorias são de natureza útil e não são indenizáveis. Ademais, não há necessidade de designar audiência de conciliação, por entender que pertence aos réus, conforme contratos juntados, a obrigação de pagar as parcelas referentes ao consumo de água.
Também não há falar em direito de retenção pela realização de benfeitorias no imóvel, reforce-se, pela expressa vedação da cláusula quinta dos contratos firmados entre as partes.
Pelo exposto, e considerando o mais que dos autos consta, julgo PROCEDENTE o pedido, declaro rescindida a locação e decreto o despejo no prazo de 15 (quinze) dias. Condeno a Ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que arbitro em 15% sobre o valor da causa, a teor do artigo 20, §3º, do CPC.
Publique-se. Registre-se. Intimem-se.
Salvador, 19 de dezembro de 2008.
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